— жилье, в котором на момент заключения сделки купли/продажи кто-нибудь проживает или прописан;
— квартиры, доставшиеся по праву наследования;
— квартиры призывников или осужденных в соответствии с судебным решением;
— жилье несовершеннолетних собственников;
— квартиры инвалидов или пенсионеров ;
— квартиры лиц, находящихся на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансерах.
Мошенничество в сфере сделок с недвижимостью. Покупка квартиры с участием в ней сособственников — детей
На совершение такой сделки требуется согласие органов опеки и попечительства, при этом основным условием является приобретение жилья ребенку лучшего, нежели у него имелось… В случае доказывания опекунами детей обратного в судебном порядке, такая сделка считается недействительной и квартира вернется предыдущим собственникам. Какие последствия для покупателей? Да очень простые вам обязаны будут вернуть деньги уплаченные вами за квартиру, но денег у продавцов уже может и не быть… и имущества тоже кроме проданной когда-то вам квартиры … И что будет тогда с вашими деньгами? Да ничего. Новые-старые продавцы просто напросто будут выплачивать из официальной заработной платы процентов 25 — 75% приставам … Лет пятьдесят (и дай бог чтобы работа у них была вообще).
Банкротство физических лиц продавцов тоже не даст должного эффекта если продаваемая ими квартира является единственным жильем. Ее реализация с торгов приставами не возможна, так как попадает под исполнительный иммунитет… И если нет денег имущества и полгода, год, три продавцы не занимались сливом активов готовясь к обману заранее на бубушек, мам, пап и тд … то ничего банкротство не даст кроме частичных выплат из их официальной заработной платы.
Продажа квартиры, в составе владельцев которой есть инвалиды
Подобные проблемы могут ожидать покупателя и при приобретении жилой недвижимости с собственниками – инвалидами, находящимися под опекой. Если собственник – инвалид на момент сделки был признан недееспособным, то сделка будет аннулирована. Если же в договоре купли-продажи квартиры стоит подпись вполне дееспособного лица, отдающего отчет в своих действиях, то владельцу квартиры не стоит опасаться юридических последствий заключения такой сделки.
Продажа квартиры у лиц, стоящий на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере
Договор и права нового собственника также могут быть оспорены, поэтому перед заключением сделки следует вытребовать справку из этой организации о нахождении или не нахождении продавца квартиры на данном учете. Если же адекватность продавца квартиры вызывает у Вас подозрения и Вы не вполне доверяете добросовестности сотрудников психоневрологического диспансера, то лучше организовать независимое освидетельствование продавца квартиры в день заключения договора купли-продажи.
Сделки с «прописанными лицами»
Категория сделок с квартирами, где на момент сделки кто-то прописан, — одна из самых простых, так как по — закону эти лица могут быть принудительно выписаны по суду. Но, на деле, эта процедура может занять несколько месяцев.
Также могут быть пролонгированы сделки с недвижимостью, где собственниками (или дольщиками) являются призывники или осужденные и отбывающие наказание по суду, так как в этом случае они попадают в категорию «временно недоступные».
И, да! Отдельно отметим, что «выписать» через суд не всегда возможно… И опытные агенты или юристы заранее знают как собрать пакет документов и проверить их при сделке.
Задаток при продаже квартиры
Задаток – еще один «камень преткновения» при оформлении договора купли-продажи квартиры. Главное правило – не давать большие суммы денег перед оформлением сделок по продаже недвижимости. Лучше всего, заручившись поддержкой юриста, заключить предварительный договор, в котором подробнейшим образом описать сумму задатка, сроки заключения основного договора и прочее.
Хочу отдельно отметить, что при подписании предварительного договора необходимо очень внимательно подойти к изложению его условий, потому что ДО истечения срока его действия каждая из сторон вправе понудить другую сторону через суд на заключение основного договора на этих же условиях. Также основной ошибкой является то, что все действия описанные в предварительном договоре, при их совершении покупатель не подтверждает документально + предполагает что иск можно будет подать после истечения срока, который был указан в предварительном договоре.
Мошенничество в сфере сделок с недвижимостью. Как снизить риски при покупке квартиры
Конечно, в этой статье описана лишь малая часть рисков при покупке квартиры. Мошенничество в сфере сделок с недвижимостью постоянно видоизменяется. Из новых способов — подделка ЭЦП и подача документов на регистрацию с ее использованием по продаже квартиры. Затем уже от нового собственника квартира продается покупателю, который ничего не подозревает. Да, такой случае уже был зафиксирован в Москве, где пенсионер с квартирой в центре Москвы вдруг узнал что больше квартирой не владеет. Дело слушается в суде.
Что делать? План минимум:
- Заказать выписку из ЕГРН — в ней вы найдете данные собственников, которые сверите с договором купли продажи. Что это Вам даст? Вы узнаете с кем имеете дело, нет ли обременений, арестов и других ограничений на квартиру, а также правопритязаний каких либо лиц.
- На сайте районного суда общей юрисдикции по месту покупаемого жилья посмотреть нет ли каких-либо судебных споров у продавцов в части квартиры или взыскания с них крупных сумм денежных средств. На что это влияет? Ну по спорам в отношении квартиры, очевидно, что пока квартира в споре — покупатель ее высокорисково, практически равнозначно потере денег за квартиру уплаченных. По спорам в отношении днеженых и заемных обязательств, если сумма иска и присужденных денег будет более 500 000 рублей, то….см пункт 3 …
- На сайте https://bankrot.fedresurs.ru/ и сайте kad.arbitr.ru -убедиться что продавцы не являются банкротами и/или в отношении них нет вводится такая процедура. Так как в деле о банкротстве сделки могут быть оспорены конкурсным, то как минимум вас ждет участие в судебном заседании, как максимум проданная вам квартира вернется в конкурсную массу, т.е. ее у вас заберут.
- Попросить справки в отношении продавцов с ПНД о том, что на учете данные лица не состоят + врач провел медицинское освидетельствование и убедится что препятствий для сделки нет, т.к. продавцы осознают суть своих действий. Что дают эти справки — это доп гарантии при сделке, что вы добросовестно отнеслись к проверке документов и, возможное право на признание себя добросовестным приобретателем + в случае суда будет проводится судебная экспертиза и наличие справки о том что в момент сделки все продавцы были в нормальном состоянии будет плюсом при ее проведении.
- Попросить справки по форме 9, ахривную справку 9 и форму 12 — в них будут указаны прописанные лица и основания выписки + в форме 12 о снятии с регистрации некоторых категорий граждан. Да не все можно проверить исходя из этих справок + надо знать что смотреть, какие вопросы задать, и какие моменты прояснить, но если там будут указаны только предыдущие владельцы и сделке все они выпишутся, то тут не требуется особых познаний. В обратном случае — юристы вам в помощь.
Подводя итоги моей статью, хочу отметить, что все рекомендации носят поверхностный характер, каждая сделка уникальна и имеет массу юридических нюансов, которые в одной статье не описать. Мошенничество в сфере сделок с недвижимостью бывает нелегко вовремя распознать. Будьте бдительный и всегда обращайтесь к юристам в сфере недвижимости. Не экономьте на этом, потому последствия могут быть очень плачевны, и судебным спор выйдет дороже.
В нашей компании отличные юристы и агенты, которые окажут вам любую помощь при продаже — покупке квартир на вторичном рынке, пройдут вместе с Вами все этапы сделки, что снизит или полностью исключит ваши риски.
Для тех кто продает вторичные объекты + встречно хочет купить квартиру у Застройщика огромные скидки на услуги риэлтора и юриста. Сопровождение сделки на покупку квартиры БЕСПЛАТНО. Продажа вашей квартиры — С СУЩЕСТВЕННЫМИ СКИДКАМИ (от 15 000 рублей до 50 000 р.).
Звоните + 7 812 425-69-24 или задайте вопрос на нашем сайте, мы оперативно ответим на все Ваши вопросы. Все способы связи с нами — здесь.
