Куда бежать и что делать? Когда клиент проигрывает суд в первой инстанции о взыскании арендной платы за пару лет исходя из ее размера о котором он «не договаривался»

Дело А56-148031/2018. Апелляционная жалоба;
ссылка на карточку дела https://kad.arbitr.ru/Card/9791011d-f340-48e4-89ec-051eaa965e31

Суть спора:

Апелляционная жалоба, в случае если решение суда первой инстанции вас не удовлетворило, порой является эффективным способ выигрыша судебного спора. Суть данного спора, (как практически во всех спорах о взыскании задолженности) — это получить деньги. Желательно в разы большие, чем если бы сторона спора заплатила «во время», то есть до суда и добровольно.

В данном случае, суть дела сводилась к тому, что Арендатор расторг договор аренды и сьехал, оставив долг  примерно тысяч триста.  Стороны не смогли согласовать окончательную сумму долга из-за элементарного бардака в своих бухгалтериях. И арендатор и арендодатель применяли упрощенную систему налогообложения, поэтому к документам , их своевременному обмену, подписанию и сохранению относились не очень серьезно, что и привело к дальнейшему их спору в суде.

В далеком 2017 году, арендатора постиг кризис и занимать взятое у арендодателя помещение на прежних условиях, он не мог. «Добросовестно» вручил письмо представителю арендодателя  с просьбой снизить арендную плату от исходной почти в два раза и угрозой, что в случае несогласия с таким размером «он расторгнет договор аренды».

Так стороны и существовали почти 2 года. Один думал, что арендует за 88 тысяч, другой думал, что сдает за 176 тысяч…… Учитывая спор о сумме окончательного расчета, арендодатель  запросил доплату исходя из ставки в 176 тысяч с хвостом  за все 2 года , арендатор же доказывал, что должен не больше трехсот пятидесяти. Включая санкции и неустойки разница между этими суммами была почти 10 раз (включая, конечно, размер санкций).

Интересно что решил суд и почему?   читайте ниже….

Особенности дела:

Арендодатель на протяжении нескольких месяцев выставлял счета и акты выполненных работ на сумму 88 тысяч с хвостом. В суде первой инстанции заявил, что это «бухглатерская ошибка» никак не отменяющая условий по размеру арендной платы, указанной в договоре аренды. Радостно сослался на это и выиграл дело. На тот момент в материалах дела в качестве доказательств меньшей суммы аренды в пользу арендатора были только акты сверки расчетов, согласно которым его долг составлял около 350 тысяч рублей.

Арендатор сослался, что помимо акта сверки  расчетов у него есть и счета на эти суммы за 18 месяцев и подписанные акты выполненных работ, которые доказывают, что «они договорились на другую сумму».

Когда арендатор понял, что его доводы без подписанного соглашения не работают, он решил что в деле ему нужны квалифицированные юристы (такие как мы).  Но суд первой инстанции решил иначе, не помогло ему и ходатайство об отложении дела в связи с тем, что он желает предоставить  дополнительные доказательства и явится в суд с представителем.

Суд посчитал, что условия договора, оформленного в письменном виде в приоритете, нежели чем бухгалтерские документы, а если уж о чем-то стороны и договорились, то надо было оформлять соответствующим образом, оформив дополнительное соглашение.  Только апелляционная жалоба на решение суда первой инстанции могла изменить ход дела в нужную сторону.

Сложности для наших юристов:
1. Предоставить счета и акты в апелляцию и добиться их приобщения в данной инстанции в качестве доказательств, подлежащих оценке судом апелляционной инстанции.

2. Найти решение, каким образом можно было бы «протянуть» новые договоренности сторон об уменьшении арендной платы без дополнительного соглашения.

3. Судебный состав оказался «звездным» — председатель 13-го арбитражного апелляционного суда и два его зама.

С учетом обстоятельства, клиенту — арендатору сразу озвучили, что с учетом состава суда, отменить его в кассационной инстанции вряд ли будет возможно, и биться надо именно в апелляции.

Апелляционная жалоба. Решение:

Суд апелляционной инстанции согласился с доводами нашей апелляционной жалобы, которые сводились к тому, что арендатор рассчитывал на добросовестность арендодателя, который выставлял счета, подписывал акты выполненных работ на сумму 88 тысяч, что позволяло арендатору  рассчитывать  на то, что арендная ставка изменена  в меньшую сторону.

В первую очередь время сработало на руку арендатору. 18 месяцев вполне достаточный срок для арендодателя заметить такую грубую бухгалтерскую ошибку, чего своевременно арендодатель не сделал,  арендатора о бухгалтерской ошибке не уведомил, требований об освобождении объекта и расторжении договора в связи с нарушением арендатором условий по оплате — не заявлял.

Подсказка для юристов:

1. Конклюдентные действия арендодателя, выразившиеся в выставлении счета после получения письма арендатора об изменении арендной платы признаны соответственно офертой и акцептом и согласованием иных условий в письменном виде.
2. «Письменный вид» измененных условий не обязательно должен быть оформлен только в виде дополнительного соглашения (письма, счетов и актов оказалось достаточно).
3. Не разумность и не добросовестность действий арендодателя  легли также в основу решения суда, т.к. за 18 месяцев можно было выявить ошибку своих бухгалтеров, за которую арендатор не может нести ответственности, пока он об этом не знает и при условии, что имел основания трактовать это не как ошибку (наличие письма в адрес арендодателя об изменении аренды позволило ему так думать).
4. Без письма об изменении арендной платы,  уже действия арендатора являются  неразумными и недобросовестными. Обнаружив счета на меньшую сумму, арендатор должен озадачится тем, чтобы выяснить у арендодателя причины, по которым счет поступил на меньшую сумму.

Вывод для клиентов:

1. Если у вас нет за плечами нескольких лет работы юристом, с судебным опытом лучше при изменении, заключении договоров своевременно обратиться к специалистам и строго соблюдать порядок действий, который вам такие специалисты будут рекомендовать.
2. Обращайтесь к судебным юристам своевременно.
3. В любой непонятной ситуации наши юристы помогу Вам, запишитесь к нам на консультацию https://arinta-consulting.com/contacts/

Чем раньше к вашему делу подключится квалифицированный юрист, тем больше шансов, что спор разрешится в вашу пользу. Позвоните нам по телефону +7  (812) 425-69-24., свяжитесь с нами в WhatsApp, Viber или по электронной почте mail@arinta-consulting.com

Клюжева Лариса,

Генеральный директор ООО «Аринта Консалтинг»,
юрист судебной практики